Οι αλλαγές στη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων με τον Ν. 5073/2023 και την Ε. 2024/2024

Έχουμε ήδη αναφέρει σε προηγούμενο άρθρο μας τις αλλαγές που έφερε το νέο φορολογικό νομοσχέδιο από 01/01/2024.

Μία από τις σημαντικότερες ήταν οι ρυθμίσεις στην αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Εδώ και μερικές ημέρες, η Α.Α.Δ.Ε. έχει δημοσιεύσει την εγκύκλιο 2024/2024 με την οποία δίνει περεταίρω οδηγίες εφαρμογής των άρθρων 27,28 και 29 του νόμου 5073/2023 για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων.

Ας δούμε αναλυτικά τι αλλάζει σε όσους εκμεταλλεύονται ακίνητα με τη διαδικασία της βραχυχρόνιας μίσθωσης:

1. Βραχυχρόνια θεωρείται η μίσθωση ακινήτου με διάρκεια μέχρι και 59 ημέρες, μίσθωση από 60 ημέρες και πάνω λογίζεται ως μακροχρόνια. Σε περίπτωση σύναψης μίσθωσης διάρκειας μεγαλύτερης των 59 ημερών κατά την οποία ο μισθωτής αποφασίσει να αποχωρήσει πριν την συμπλήρωση των 59 ημερών, ο χαρακτηρισμός της σύμβασης ως μακροχρόνιας δεν μεταβάλλεται.
2. Αν συναφθεί μίσθωση μικρότερη των 59 ημερών η οποία στην συνέχεια ανανεωθεί έτσι ώστε στο σύνολο της γίνεται μεγαλύτερη των 59 ημερών, δεν θεωρείται ότι έχει συναφθεί μακροχρόνια μίσθωση αλλά δύο βραχυχρόνιες μισθώσεις.
3. Δεν μπορεί το ίδιο ακίνητο εντός του ίδιου έτους να διατίθεται τόσο για βραχυχρόνια όσο και για μακροχρόνια μίσθωση.
4. Διαμερίσματα εντός του ίδιου κτιρίου (πολυκατοικίας) ή δωμάτια εντός του ίδιου διαμερίσματος τα οποία ενοικιάζονται ξεχωριστά, θα πρέπει να λαμβάνουν ξεχωριστούς αριθμούς μητρώου ακινήτου (Α.Μ.Α.) και προσμετρούνται ως ξεχωριστά ακίνητα προς εκμετάλλευση.
5. Σε περίπτωση εκμετάλλευσης ενός κτιρίου (πολυκατοικίας) στο σύνολο του ή ενός συγκροτήματος κτιρίων με βραχυχρόνια μίσθωση, η εκμετάλλευση θεωρείται τουριστική και θα πρέπει να λαμβάνεται η σχετική άδεια από τον  Ε.Ο.Τ..
6. Η βασικότερη αλλαγή που έχει επέλθει από 01/01/2024 είναι ότι σε περίπτωση εκμετάλλευσης από φυσικό πρόσωπο άνω των 2 ακινήτων με βραχυχρόνια μίσθωση, υποχρεούται σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. και το εισόδημα αυτό παύει να θεωρείται εισόδημα από ακίνητα και φορολογείται με την κλίμακα των επαγγελματιών. Αυτό συνεπάγεται την υποχρέωση του φυσικού προσώπου για την τήρηση των απαραίτητων λογιστικών βιβλίων και στοιχείων.
7. Φυσικό πρόσωπο που εκμεταλλεύεται μέχρι 2 ακίνητα δεν μπορεί να κάνει προαιρετικά έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας καθώς το εισόδημα αυτό θα συνεχίσει να φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
8. Από 01/01/2024 θα έπρεπε τα φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται περισσότερα από 2 ακίνητα να έχουν προβεί σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας και τα νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται σε βραχυχρόνια μίσθωση να έχουν ενταχθεί σε κανονικό καθεστώς Φ.Π.Α.. Θα πρέπει, επίσης, να δηλώσουν στην Δ.Ο.Υ. τους εξής Κ.Α.Δ.:
   1. 55.20.11.6 Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού,
   2. 55.20.11.7 Υπηρεσίες βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων εκτός των ψηφιακών πλατφορμών της οικονομίας του διαμοιρασμού.

Για όσους έχουν αμελήσει τα ανωτέρω, δίνεται προθεσμία μέχρι τις 08/05/2024 για την συμμόρφωση τους, χωρίς πρόστιμο.

9. Σημαντικότατη αλλαγή είναι επίσης η επιβολή Φ.Π.Α. 13% τόσο σε φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται άνω των 2 ακινήτων όσο και σε νομικά πρόσωπα (εταιρίες). Ο περιορισμός των 2 ακινήτων δεν ισχύει για τα νομικά πρόσωπα στα οποία επιβάλλεται ο Φ.Π.Α. από το πρώτο ακίνητο.
10. Λόγω της επιβολής Φ.Π.Α. γεννάται πλέον η υποχρέωση της έκδοσης απόδειξής παροχής υπηρεσιών (Α.Π.Υ.) ή τιμολογίου παροχής υπηρεσιών (Τ.Π.Υ.) για τις υπηρεσίες διαμονής καθώς και η ανάρτηση αυτών στην πλατφόρμα των myDATA της Α..Α.Δ.Ε. στους χρόνους που προβλέπονται. Μέχρι πρότινος αρκούσε η έκδοση μιας απλής απόδειξης είσπραξης  για τα εισοδήματα από την βραχυχρόνια μίσθωση.
11. Για τον προσδιορισμό του αριθμού των ακινήτων, λαμβάνεται υπόψη η πρόθεση για εκμετάλλευσή τους και όχι αν αυτά είναι ταυτόχρονα μισθωμένα. Αν λοιπόν ένα φυσικό πρόσωπο έχει εκδώσει αριθμό μητρώου ακινήτου (Α.Μ.Α.) για 4 ακίνητα αλλά εκμεταλλεύεται τα δύο, τότε θα πρέπει να προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
12. Αν  τα ακίνητα παραχωρηθούν έναντι μισθώματος σε Διαχειριστή – Υπεκμισθωτή με σκοπό την βραχυχρόνια μίσθωση τους, τότε το μίσθωμα αυτό απαλλάσσεται του Φ.Π.Α. ενώ Φ.Π.Α. επιβάλλεται στο μίσθωμα που θα εισπράττει ο Διαχειριστής – Υπεκμισθωτής, εφόσον πληρούνται οι απαραίτητες για την επιβολή του προϋποθέσεις. Η παραχώρηση ακινήτων σε Διαχειριστή – Υπεκμισθωτή για βραχυχρόνια μίσθωση, δεν απαλλάσσει κατ’ ανάγκη τον μισθωτή από την έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
13. Επιβάλλεται τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική αλλαγή (πρώην φόρος διαμονής). Το τέλος αφορά όλα τα ακίνητα ανεξάρτητα αν υπάρχει ή όχι έναρξη επιχείρησης και διαμορφώνεται ως εξής:
    1. Από Μάρτιο έως Οκτώβριο 1,50€/ημέρα για δωμάτια – διαμερίσματα και 10,00€/ημέρα για μονοκατοικίες άνω των 80τ.μ.,
    2. Από Νοέμβριο έως Φεβρουάριο 0,50€/ημέρα  για δωμάτια – διαμερίσματα και 4,00€/ημέρα για μονοκατοικίες άνω  των 80τ.μ..
14. Φυσικά πρόσωπα που εκμεταλλεύονται από 3 ακίνητα και πάνω αλλά και νομικά πρόσωπα ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων, θα πρέπει να αποδίδουν τέλος παρεπιδημούντων ύψους 0,5% επί των ακαθάριστων εσόδων τους, μηνιαία στον δήμο που ανήκουν. Το τέλος θα πρέπει να περιλαμβάνεται στην αξία προ Φ.Π.Α. της διαμονής.
15. Τα ακίνητα που εκμισθώνονται στα πλαίσια της βραχυχρόνιας μίσθωσης από νομικά πρόσωπα (εταιρίες), θεωρούνται ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις (υποκαταστήματα) και επιβάλλεται για αυτά τέλος επιτηδεύματος ύψους  600,00€/έτος. Το ίδιο ισχύει και για φυσικά πρόσωπο που εκμεταλλεύονται περισσότερα από 2 ακίνητα, με το τέλος επιτηδεύματος στην περίπτωση αυτή να είναι 300,00€/έτος για κάθε υποκατάστημα. Για δωμάτια εντός του ίδιου διαμερίσματος ή διαμερίσματα εντός του ίδιους κτιρίου (πολυκατοικίας), το τέλος επιτηδεύματος επιβάλλεται μία φορά.
16. Παραμένει ο περιορισμός της μη παροχής υπηρεσιών κατά τη διαμονή των επισκεπτών. Η μόνη υπηρεσία που επιτρέπεται να παρασχεθεί είναι η αλλαγή των κλινοσκεπασμάτων κατά την αρχή της διαμονής. Σε περίπτωση παροχής άλλων υπηρεσιών η μίσθωση θεωρείται τουριστική και θα πρέπει να επιβληθεί Φ.Π.Α. ανεξαρτήτως αριθμού ακινήτων και να εκδοθεί η σχετική άδεια από τον Ε.Ο.Τ..

Με τα ανωτέρω, γίνεται μια προσπάθεια ρύθμισης της αγοράς των ακινήτων και συγκεκριμένα αυτών που αφορούν βραχυχρόνια εκμετάλλευση. Απώτερος στόχος του υπουργείου είναι η μείωση των τιμών στα ακίνητα που διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση, μέσω της αύξησης της προσφοράς τους, καθώς μερικοί ιδιοκτήτες μπορεί να θεωρήσουν ασύμφορη  την περαιτέρω εκμετάλλευση τους βραχυχρόνια και να τα διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση.

Ωφελημένοι από τις ρυθμίσεις αυτές θα είναι σίγουρα τα ξενοδοχεία και τα τουριστικά καταλύματα, λόγω της αύξησης του ανταγωνισμού που προκύπτει από την επιβολή Φ.Π.Α. και το τέλος ανθεκτικότητας και για την βραχυχρόνια εκμετάλλευση κατοικιών.

Η εξειδικευμένη ομάδα της «OptimusTax» μπορεί να σας παρέχει την απαραίτητη καθοδήγηση για την εφαρμογή των νέων ρυθμίσεων της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην επιχείρηση σας.

https://www.optimustax.accountant/el/

Τσελίκης Δημ. Πασχάλης

Φοροτεχνικός Σύμβουλος – Λογιστής Α΄ Τάξης  

ΜSc Εφαρμοσμένων Οικονομικών ΠΑ.ΜΑΚ.

Ιδρυτής της “OptimusTax”